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Guide complet sur la déclaration préalable de travaux

07 février 2025
12 min de lecture
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Écrit par Maugé Immobilier

Vous avez un projet de rénovation ou d’agrandissement de votre maison ? Vous vous demandez si vous devez déclarer vos travaux aux impôts ou à la mairie ? Cet article vous explique tout ce que vous devez savoir sur la déclaration préalable de travaux, une étape indispensable pour réaliser vos travaux en toute légalité.

Comprendre la déclaration préalable de travaux

Qu’est-ce que c’est ?

La déclaration préalable de travaux est une procédure administrative essentielle pour les propriétaires souhaitant effectuer des modifications mineures sur leurs propriétés. Ce dossier est soumis au service urbanisme de la commune pour vérification de conformité avec le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Les travaux typiquement concernés incluent le ravalement de façade, le remplacement de fenêtres ou encore l’ajout d’une extension de petite taille.

Importance et utilité

Bien plus qu’une simple formalité, la déclaration préalable de travaux constitue une autorisation d’urbanisme que la mairie peut accorder ou refuser. Elle assure que les modifications apportées à votre bien respectent les normes en vigueur et ne nuisent pas à l’environnement urbain ou rural environnant.

Autorisation d’urbanisme vs permis de construire

Il est crucial de distinguer la déclaration préalable d’un permis de construire. La première est destinée aux travaux de moindre envergure, tandis que le permis de construire est requis pour des projets plus ambitieux. Comprendre cette différence vous évitera des retards et des sanctions potentielles.

Conditions d’obligation pour une déclaration préalable de travaux

Travaux nécessitant une déclaration

Vous devez déclarer vos travaux à la mairie lorsque vous avez un projet venant modifier l’aspect extérieur de votre habitation, ou lorsque vous envisagez de construire un agrandissement dont la surface de plancher ou l’emprise au sol dépasse un certain nombre de mètres carrés.

Réglementation en vigueur

La déclaration préalable de travaux est obligatoire pour les projets suivants :

  • La construction d’une annexe (abri de jardin, garage, véranda, etc…) dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est comprise entre 5m² et 20m² (ou 40m² si le terrain est situé dans une zone urbaine couverte par un PLU ou un document assimilé).

  • La modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment existant (changement de couleur, de matériaux, de menuiseries etc…).

  • Le changement de destination d’un local (par exemple, transformer un garage en chambre).

  • La création ou l’agrandissement d’une ouverture sur un mur extérieur (fenêtre, porte, etc…).

  • La pose d’une clôture, d’un portail ou d’une haie.

  • L’installation d’une piscine hors-sol dont la surface est supérieure à 10m² ou dont la hauteur est supérieure à 1,80m.

  • L’installation d’une piscine enterrée ou semi-enterrée dont la surface est comprise entre 10m² et 100m².

  • L’installation de panneaux solaires, d’une antenne parabolique.

Projets spécifiques nécessitant une déclaration

Dans le cadre de la déclaration préalable de travaux, certains projets spécifiques requièrent une attention particulière en raison de leur impact potentiel sur l’environnement urbain ou rural. Voici quelques exemples de projets pour lesquels une déclaration préalable est obligatoire :

  1. Construction d’annexes :

    • Définition : Les annexes incluent des structures telles que les abris de jardin, les garages, ou les vérandas.

    • Seuils de déclaration : Une déclaration est nécessaire si l’annexe a une surface de plancher ou une emprise au sol comprise entre 5m² et 20m². Dans les zones urbaines couvertes par un PLU ou document assimilé, ce seuil peut atteindre 40m².

  2. Modifications extérieures :

    • Définition : Cela concerne les modifications apportées à l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, comme le changement de couleur de la façade, le remplacement des matériaux de construction, ou le changement des menuiseries (fenêtres, portes).

    • Importance de la déclaration : Ces modifications peuvent affecter l’harmonie esthétique du quartier ou du bâtiment et doivent donc être conformes aux directives du PLU.

  3. Changement de destination :

    • Définition : Changer l’utilisation d’un bâtiment, par exemple transformer un garage en chambre ou un local commercial en habitation.

    • Procédure : Ce type de changement nécessite souvent une déclaration préalable car il peut impacter les services publics, les conditions de vie des voisins et les infrastructures locales.

  4. Création ou agrandissement d’ouvertures :

    • Définition : Il s’agit de créer de nouvelles fenêtres ou portes, ou d’agrandir les ouvertures existantes pour améliorer par exemple la lumière naturelle ou l’accès.

    • Considérations : L’impact sur l’intimité des voisins et l’aspect architectural du bâtiment sont des facteurs à considérer, nécessitant une évaluation préalable par la mairie.

  5. Installation de clôtures et portails :

    • Définition : Érection de nouvelles clôtures ou installation de portails pour délimiter une propriété.

    • Règles : La hauteur et le style des clôtures peuvent être réglementés par le PLU pour assurer une cohérence esthétique dans la zone.

  6. Piscines :

    • Types : Les piscines hors-sol de plus de 10m² ou de plus de 1,80m de hauteur, ainsi que les piscines enterrées ou semi-enterrées de 10m² à 100m².

    • Implications : Outre les considérations esthétiques, les piscines peuvent avoir des implications en termes de sécurité et de gestion de l’eau.

  7. Installation de panneaux solaires ou d’antennes paraboliques :

    • Contexte : La transition énergétique encourage l’installation de solutions écologiques telles que les panneaux solaires, mais leur emplacement et leur visibilité doivent être approuvés pour préserver l’esthétique du bâtiment et du quartier.

Quand et comment déclarer ses travaux ?

Démarches pour la déclaration

Pour entamer le processus de déclaration préalable de vos travaux, il est essentiel de déterminer le type de formulaire cerfa adapté à votre projet. Pour les travaux sur une maison individuelle et ses annexes, utilisez le formulaire cerfa n° 1370308. Pour les projets concernant d’autres types de constructions telles que les immeubles ou les locaux commerciaux, le formulaire cerfa n° 1340409 est requis. Ces formulaires sont disponibles en téléchargement sur le site officiel de l’administration française ou peuvent être retirés directement en mairie.

Remplissage correct du formulaire Cerfa n° 1370308 ou n° 1340409

Remplir correctement le formulaire cerfa est crucial pour éviter tout retard ou refus de votre dossier. Veillez à fournir toutes les informations demandées de manière précise et complète. Il est recommandé de vérifier chaque section pour s’assurer que toutes les données sont correctes et bien lisibles, notamment les sections concernant les dimensions du projet et les informations personnelles.

Pièces à joindre au dossier (plans, photographies, notice descriptive)

Pour compléter votre déclaration préalable, plusieurs documents doivent être joints au formulaire cerfa :

  • Plan de situation du terrain : Ce plan situe le projet dans son contexte local, montrant les rues et bâtiments avoisinants.

  • Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier : Il offre une vue aérienne du projet, indiquant les dimensions, les distances par rapport aux autres structures et les orientations.

  • Plan en coupe du terrain et de la construction : Ce document montre une coupe transversale de la construction, permettant de visualiser les niveaux, les hauteurs et les pentes.

  • Plan des façades et des toitures : Ce plan montre l’apparence extérieure du projet, incluant les matériaux, les couleurs et les types d’ouvertures.

  • Photographies du site : Incluez des photos montrant l’environnement proche et lointain pour illustrer comment le projet s’insère dans le paysage existant.

  • Notice descriptive du projet : Ce document détaille les caractéristiques techniques et esthétiques du projet, ainsi que ses impacts environnementaux et patrimoniaux.

Dépôt du dossier en mairie ou en ligne

Vous devez transmettre votre dossier en quatre exemplaires à la mairie de la commune où se situe le terrain, par lettre recommandée avec avis de réception ou en le déposant sur place. Vous pouvez également effectuer votre démarche en ligne sur le site : 

Dépôt du dossier de déclaration préalable de travaux

Lieu de dépôt

Le dossier complet de la déclaration préalable de travaux doit être déposé à la mairie de la commune où les travaux sont envisagés. C’est à cet endroit que toutes les démarches administratives débutent et que le dossier sera examiné par les services compétents en matière d’urbanisme.

Procédure à suivre

La procédure de dépôt implique de remettre les documents nécessaires en plusieurs exemplaires, souvent au nombre de quatre, pour permettre une évaluation par différents services municipaux et parfois régionaux, selon la complexité du projet. Le dépôt peut se faire en personne, par un représentant, ou par envoi recommandé, assurant ainsi une trace légale de la soumission. Certains territoires permettent également le dépôt électronique via des plateformes dédiées, simplifiant le processus et réduisant les délais de transmission.

Délais et décisions de la mairie

Temps d’instruction (un mois, prolongation possible)

Le processus standard pour l’instruction d’une déclaration préalable est de un mois à compter de la date de dépôt du dossier complet. Ce délai garantit que la mairie a suffisamment de temps pour examiner tous les aspects du projet et consulter les services concernés. Pour les projets situés dans des secteurs protégés ou particulièrement sensibles, comme les zones historiques ou écologiques, ce délai peut être prolongé jusqu’à deux mois pour permettre une évaluation plus approfondie.

Scénarios possibles de réponse

La mairie peut répondre de plusieurs manières à une déclaration préalable :

  • Approbation : Si le projet respecte toutes les normes et règlements en vigueur, la mairie émet une décision favorable permettant de commencer les travaux selon les plans soumis.

  • Approbation avec prescriptions : Dans certains cas, la mairie peut approuver le projet sous condition de modifications mineures ou de respect de certaines prescriptions spécifiques, souvent liées à des considérations esthétiques, environnementales ou de sécurité.

  • Refus : Si le projet ne respecte pas les règlements locaux ou présente des risques pour l’environnement ou le patrimoine, il peut être rejeté. Cette décision peut être contestée par le demandeur, qui a la possibilité de modifier le projet et de soumettre une nouvelle demande ou de faire appel de la décision.

Dans tous les cas, la communication de la décision se fait par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique, assurant que le demandeur reçoit officiellement et clairement le résultat de sa demande.

Coûts associés à la déclaration préalable de travaux

Taxes éventuelles

Lorsque vous soumettez une déclaration préalable de travaux, il est important de prendre en compte les éventuels coûts financiers associés. Au-delà des frais de dossier, qui peuvent varier d’une commune à l’autre, des taxes spécifiques peuvent s’appliquer selon la nature et l’ampleur du projet. Ces taxes sont destinées à couvrir les coûts administratifs de traitement de votre dossier et peuvent inclure des contributions pour l’aménagement du territoire liées à l’impact de votre construction ou modification sur les infrastructures locales. Il est conseillé de consulter le service d’urbanisme de votre mairie pour obtenir une estimation précise des frais qui seront exigés, afin de budgétiser correctement votre projet dès le départ.

Procédure après obtention de l’autorisation

Affichage conforme de l’autorisation

Une fois l’autorisation de débuter les travaux obtenue, un affichage visible et conforme sur le lieu du projet est impératif. Ce panneau doit informer le public de la nature du projet, du nom du propriétaire ou du promoteur, de la date de délivrance de l’autorisation et des détails du permis. L’affichage doit rester en place durant toute la période des travaux, dès leur commencement et pour une durée minimale de deux mois. Cette étape est cruciale car elle permet de garantir la transparence des travaux engagés et donne la possibilité aux tiers de formuler d’éventuelles observations ou oppositions.

Début des travaux

Le commencement des travaux doit respecter le cadre légal et réglementaire défini par l’autorisation préalable. Il est essentiel de débuter les travaux dans les délais impartis par celle-ci, généralement dans un délai de deux ans à compter de son obtention, et de les réaliser conformément aux plans et spécifications approuvés. Si des modifications sont nécessaires au cours du projet, il peut être requis de soumettre une nouvelle déclaration modifiant les termes initiaux ou, selon l’ampleur des modifications, de demander un permis de construire complémentaire. Assurez-vous également de respecter les normes de sécurité et les réglementations environnementales en vigueur pour éviter toute complication légale ou administrative.

Conséquences de la non-déclaration

Sanctions pénales et administratives

Ignorer l’obligation de déclaration préalable de travaux expose le propriétaire ou le maître d’ouvrage à des risques significatifs de sanctions. Ces sanctions peuvent prendre la forme d’amendes pénales qui s’élèvent jusqu’à 6000€ par mètre carré de construction ou de modification effectuée sans autorisation. Cette mesure, loin d’être anodine, vise à renforcer le respect des règlementations d’urbanisme qui coordonnent le développement harmonieux et durable des communes. Le non-respect de ces règles peut également entraîner des complications administratives, prolongeant ou compliquant tout projet futur sur le même site.

Remise en état ou démolition

Au-delà des amendes, si les travaux réalisés sans déclaration préalable ne respectent pas les normes d’urbanisme, la mairie a l’autorité de demander la remise en état des lieux. Cela peut impliquer la démolition des constructions illégales ou leur mise en conformité avec les règles d’urbanisme. Si les corrections nécessaires ne sont pas effectuées dans les délais impartis par l’administration, la mairie peut ordonner la réalisation forcée de ces travaux, aux frais du propriétaire. Cette situation peut engendrer un coût considérable et des perturbations importantes pour le propriétaire concerné.

Perte d’aides financières

La réalisation de travaux sans les déclarations requises peut également avoir des répercussions sur le plan financier au-delà des amendes. Les propriétaires pourraient se voir refuser l’accès à des aides publiques destinées à faciliter la réalisation de projets immobiliers ou de rénovation. Par exemple, des dispositifs tels que le prêt à taux zéro, les crédits d’impôt pour la transition énergétique, ou encore l’éco-prêt à taux zéro, pourraient être inaccessibles. Cette perte d’aides peut représenter un manque à gagner significatif, rendant les projets beaucoup plus coûteux.

Modification ou annulation d’une déclaration préalable de travaux

Modifier ou annuler une déclaration préalable de travaux est possible mais nécessite de suivre des procédures spécifiques. En cas de besoin de modification après l’approbation de la déclaration, il est requis de soumettre une nouvelle déclaration préalable qui prend en compte les changements envisagés. Cette nouvelle déclaration sera traitée comme une demande initiale et devra être aussi complète. Si les modifications sont substantielles, cela pourrait même nécessiter un nouveau passage en commission d’urbanisme.

Pour l’annulation, si les travaux n’ont pas encore commencé, il est généralement possible de retirer sa demande en informant la mairie par écrit. Si les travaux ont débuté, il peut être plus complexe de procéder à une annulation, et cela peut nécessiter des consultations avec des experts en urbanisme pour évaluer les meilleures options possibles.

Questions fréquemment posées

Quand faut-il une déclaration préalable ?

Une déclaration préalable est nécessaire pour les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment, changent la destination des locaux ou créent de nouvelles surfaces (agrandissement, construction de piscine, etc.). Elle est également requise pour les travaux qui ne dépassent pas les seuils établis pour un permis de construire mais qui néanmoins modifient la structure ou l’apparence d’une propriété.

Travaux réalisables sans autorisation

Certains petits travaux peuvent être réalisés sans nécessité de déclaration préalable ou de permis de construire, notamment les réparations mineures ou les entretiens courants qui ne changent pas l’aspect extérieur ni la structure du bâtiment. Cela inclut la peinture intérieure, le remplacement de revêtements de sol sans modification de support, et les réparations de toiture qui ne changent pas les matériaux ou les couleurs. Il est toutefois conseillé de vérifier auprès de la mairie, car les règlements locaux peuvent varier significativement.

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